Ипотечное Кредитование

На территории Испании ипотечные кредиты имеют право оформлять как граждане страны, так и иностранцы.

Сумма кредитования варьируется от 50 до 70% от оценочной стоимости недвижимости. Оценка недвижимости производится представителем того банка, у которого вы запрашиваете кредит.

NB! Внимание: в связи с ипотечным кризисом США, затронувшим Европу и Испанию в том числе, в настоящее время кредиты даются весьма неохотно и очень выборочно, причем как иностранцам, так и испанцам. Реально рассчитывать на 50% кредитования при наличии всех необходимых бумаг и финансовых гарантий со стороны вашего работадателя или банка.

Обычный срок кредитования 10 – 25 лет. Кредитный процент в первую очередь зависит от текущей европейской ставки рефинансирования, от самого объекта недвижимости и от финансовой ситуации на испанском рынке. Правдивый и реальный процент на сегодня составляет около 6% годовых. Это включает в себя все скрытые расходы и все то, что обычно пишут в контракте очень мелким шрифтом.

Документы, необходимые для предоставления в банк:  

Форма НДФЛ-2 с места работы.
Справка о зарплате за последние 3 месяца.
Выписка из банковского счета за последние 3 месяца.
Паспорт (загранпаспорт)

Все вышеперечисленные документы должны быть представлены в оригинале и иметь ксерокопию.

В случае запрашивания больших кредитов банк может потребовать подтверждения вашей состоятельности в виде документов (ксерокопий), подтверждающих владение недвижимостью, автотранспортом, участие во владении предприятиями.

Важно! Все лица, которые будут фигурировать в купчей (Escritura Publica), должны предоставить Форму НДФЛ с места работы, справку о зарплате, выписку с банковского счёта и паспорт.

Ипотечный отдел банка изучает ваши документы и оценивает недвижимость, которую вы желаете приобрести. (Оценка недвижимости занимает 2-4 дня, рассмотрение банком кредита – 10-15 дней). На основании этой информации банк принимает решение о выдаче кредита. После того, как выдача кредита одобрена, вам предоставят расчет по расходам на его оформление, ежемесячным выплатам, процентным ставкам и условиям преждевременного погашения.

Расходы на оформление кредита:

Комиссия за открытие кредита - 2% от суммы займа
Гербовый сбор, гонорар нотариуса и
стоимость регистрации недвижимости - 1.7% от суммы займа

Банковская оценка недвижимости - 300 евро

Форма погашения ипотеки – ежемесячная. По испанскому законодательству сумма ежемесячных выплат по кредиту не должна превышать 30% от вашего ежемесячного дохода. Так что прежде чем запрашивать кредит, убедитесь, что в справке о ваших доходах указана соответствующая сумма.

В целом, условия кредитования в Испанских банках достаточно демократичны. Клиент например может в любой момент погасить кредит полностью или частично, при этом он несет затраты эквивалентные 0,75-1% от преждевременно возвращаемой суммы. При частичном погашении может быть уменьшен срок амортизации кредита либо ежемесячная сумма выплат по кредиту.

При получении ипотечного кредита страхование недвижимости от всех случаев обязательно. Страхованию подлежит сам объект недвижимости. Участок земли, на котором он расположен, остается вне договора страхования. Учитывая, что земля в Испании может составлять до 2/3 от стоимости отдельного дома, то из сказанного вытекает, что страховая сумма для недорогой квартиры и для отдельно стоящего особняка может быть равной. По желанию, можно также застраховать жизнь и трудоспособность ответственного за кредит лица. Таким образом, при наступлении страхового случая недвижимость остается свободной от кредита.

Процедура расчетов с банком по кредиту проста. Перед заключением сделки купли-продажи недвижимости покупатель открывает счет на свое имя в соответствующем банке. С этого счета в дальнейшем происходит расчет по сделке купли-продажи недвижимости (на него поступают кредитные средства, выделенные банком). Далее банк ежемесячно списывает с указанного счета одинаковую сумму. Данная сумма состоит из двух частей: суммы погашения ипотеки (возврат небольшой части кредитных денег — амортизация кредита) и комиссии банка (процент, взятый на остаток непогашенной части кредита). Со временем регулярно выплачиваемая сумма остается неизменной, в то время как доля возвращаемой части кредита растет, сумма комиссионных уменьшается (так называемая «французская система»). Помесячную раскладку выплат по кредиту покупатель недвижимости может получить при своем первом визите в банк.

По значимости, получение ипотеки можно сравнить со сделкой купли-продажи недвижимости. Как и в случае с куплей-продажей оформляется контракт — Escritura de prestamo hipotecario. Данный контракт также как и сделка купли-продажи регистрируется в регистре собственности и его подписание происходит в присутствии нотариуса в один момент с подписанием купчей.

День подписания купчей и контракта ипотеки становится для покупателя недвижимости днем, в который банк начнет, через месяц или квартал, в зависимости от оговоренных условий, списывать одинаковую сумму в счет погашения кредита. Зная о предстоящем списании со своего счета, покупатель недвижимости должен своевременно заботиться о его пополнении. Таким образом, начинает формироваться клиентская кредитная история, которая может пригодиться впоследствии при общении с банком.

Не своевременное пополнение счета приводит к применению к клиенту банка штрафных санкций из расчета 25% годовых от задерживаемой суммы. При задержке платежей на полгода сумма штрафов может быть в десять раз больше, чем та сумма, которую нужно было уплатить при нормальном ходе платежей. Поэтому к процессу погашения кредита стоит относиться с повышенным вниманием.

Важно! Если вы оформляете ипотеку на строительство дома (до его завершения), то для получения кредита необходимо заранее оформить купчую на земельный участок.